10 actions pour garantir le paiement des loyers

Louez votre appartement en toute sécurité

Une préoccupation propre aux propriétaires d’appartements est d’avoir une garantie d’avoir le paiement du loyer du locataire de l’appartement chaque fin de mois. C’est un doute qui est récurrent et qui est normal. En effet, quand un propriétaire décide de louer son bien, il y a toujours cette incertitude : les loyers impayés sont les risques du locataire mais aussi du propriétaire.

Dans cet article, nous vous proposons dix actions que vous pouvez faire aisément pour évaluer le dossier de votre locataire et vous assurer de signer un bail de location avec une garantie des loyers impayés.

Table des matières

1. Caution légale de location

La première chose qu’un propriétaire doit demander est une caution pour le loyer. Selon la loi sur les loyers urbains (LAU), les propriétaires peuvent demander un dépôt légal d’un mois minimum.

Cette redevance mensuelle est perçue par l’organisme officiel de chaque Communauté autonome, dans le cas de la Catalogne, l’Incasòl et à Madrid, l’Ivima.

En outre, la LAU prévoit que la restitution de la caution de location doit être effectuée dans un délai maximum de 30 jours après la fin du contrat, tant qu’il n’y a pas de dommages dans l’appartement ou de paiement de factures en souffrance.

2. Dépôt complémentaire ou dépôt de garantie

En plus du dépôt légal minimum établi par l’UAL, d’autres garanties sont généralement demandées. Cette somme supplémentaire est appelée dépôt de garantie ou dépôt supplémentaire.

La loi permet d’exiger un dépôt équivalent à deux loyers en plus du dépôt légal minimum, dans les contrats d’une durée maximale de 5 ans, ou de 7 ans si le propriétaire est une personne morale.

Dans le même temps, si la solvabilité du locataire n’est pas validée par le propriétaire, des mois de garantie supplémentaires peuvent être demandés (et un dépôt de plus de 4 mois). Toutefois, dans ce cas-ci, la durée du contrat doit être d’au moins 6 ans.

Contrairement au premier dépôt, le dépôt supplémentaire est sous la garde du propriétaire, et non d’une entité gouvernementale, bien que les mêmes agences de recouvrement puissent déposer les garanties supplémentaires de la même manière que le dépôt minimum.

En règle générale, il y a environ trois mensualités qui doivent être payées en espèces pour formaliser le contrat de location si on compte le dépôt légal et le dépôt supplémentaire. C’est le cas des contrats de location de 5 ans. Comme nous l’avons précisé, si le propriétaire est une personne morale, comme une société, et que le contrat est d’une durée de 7 ans.

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3. Demander une garantie au locataire

D’autre part, le propriétaire peut demander une garantie bancaire pour assurer le recouvrement du loyer. Plus précisément, il y a 2 loyers qui restent à percevoir par la banque dans le cas des contrats de 5 ou 7 ans. Toutefois, si les garanties sont supérieures à 2 mensualités, le contrat doit être d’une durée minimale de 6 ans.

Il convient de préciser que ce type de garantie ne s’ajoute pas au dépôt supplémentaire, mais constitue une alternative. Le propriétaire doit donc choisir entre le dépôt complémentaire ou la garantie bancaire. En somme, 3 mensualités au total doivent être payées par le locataire pour les contrats de 5 ans ou de 7 ans si le propriétaire est une société : une pour la caution et deux pour la garantie bancaire ou le dépôt de garantie.

Une autre option largement utilisée dans les baux est la garantie personnelle. Cette mesure consiste à demander à un parent ou un proche, ayant des revenus dans le pays, de se porte garant et de signer le contrat de location. Ainsi, en cas de non-paiement du loyer, le propriétaire peut réclamer la dette impayée à cette personne.

📌 Si le garant personnel est un fonctionnaire, il assure une excellente garantie pour la perception du loyer. En effet, avoir un emploi dans le secteur public permet de s’assurer qu’il n’y aura pas de non-paiement.

4. Étude de solvabilité du locataire

Les agents immobiliers ont la particularité d’analyser en profondeur la solvabilité des locataires potentiels. La réalisation d’une étude de crédit locatif est un processus long et détaillé, mais c’est en même temps la seule façon de trouver un bon locataire.

À ShBarcelona, nous prenons grand soin de détailler les documents fournis par les futurs locataires et de vérifier la solvabilité d’un locataire. Pour cela, nous demandons différents types de documents selon le type de profil :

Salariés

Les trois dernières fiches de paie
Contrat de travail
Dernière déclaration d’impôt sur le revenu

Indépendants

Dernière déclaration d’impôt sur le revenu
Les trois derniers reçus pour l’impôt sur le revenu
Coordonnées du gestionnaire ou de l’administrateur

Étudiants

Lettre d’admission à l’université
Preuve de paiement des études
Preuve de solvabilité et/ou garantie d’un tiers

Entreprises

Titre de la société
Preuve des pouvoirs du représentant légal de la société
Impôt sur les sociétés présenté au cours du dernier exercice fiscal (formulaire 200)

Autres cas

Références bancaires ou garantie bancaire
Preuve de revenus provenant de l’étranger
Recommandations personnelles signées et scellées par l’organisme émetteur

Photo via Rawpixel

📌 Une excellente garantie pour le recouvrement du loyer est d’avoir un garant personnel qui a un contrat de fonctionnaire. En ayant un emploi dans le secteur public, cette personne peut pratiquement garantir le paiement des loyers impayés.

Il est également conseillé de réaliser une étude de solvabilité sur le garant, en demandant les mêmes documents que pour le locataire. De cette façon, le propriétaire aura une plus grande sécurité, tant de la part du locataire que du (des) garant(s).

5. Locataires issus de la relocalisation

Ces locataires sont des cadres dont la solvabilité est avérée. Ce sont généralement des travailleurs d’entreprises qui déménagent pour des raisons professionnelles et leur entreprise engage un responsable de relocalisation pour les aider dans le processus d’intégration dans le nouveau pays. Ainsi, ce gestionnaire est chargé de leur trouver un appartement et plus encore (voiture, école pour les enfants voire même un emploi pour l’homme ou la femme accompagnant). En bref, une proposition de location solvable, avec une bonne garantie puisque c’est l’entreprise qui est garante.

À ShBarcelona, nous avons l’habitude de conclure des accords avec des sociétés de relocalisation à Barcelone et d’avoir des profils des locataires qui garantissent une location sans risque. Vous pouvez consulter ici notre catalogue d’entreprises collaboratrices.

6. Arbitrage des contrats de location

Une option moins connue, mais tout aussi valable, est l’arbitrage pour régler les différends relatifs aux paiements, aux clauses contractuelles ou même aux cas d’expulsion.

L’arbitrage est un moyen de s’assurer que le loyer est perçu plus rapidement sans devoir passer par une procédure judiciaire. Il s’agit d’un intermédiaire entre le propriétaire et le locataire où les deux parties conviennent de faire appel à un tiers comme médiateur.

7. Souscrire une assurance de loyer

Les propriétaires peuvent souscrire une police d’assurance qui couvre les éventuels défauts de paiement des locataires. Cette police couvre généralement les dommages et intérêts et même les avocats, en cas de procès, pour expulser un locataire défaillant qui reste illégalement dans la propriété.

L’utilisation de ce type d’assurance s’est développée ces derniers temps, car elle offre une sécurité supplémentaire aux propriétaires dans la perception des loyers.

Les services de ShBarcelona pour les propriétaires

8. Assurance bâtiment, contenu et responsabilité

En plus de l’assurance par défaut, qui ne concerne que la couverture financière, il existe aussi des polices d’assurance habitation classiques pour le contenu, le bâtiment et la responsabilité civile.

Ces polices peuvent être incluses dans le contrat de location en tant que clauses supplémentaires. Ainsi, le propriétaire et le locataire sont assurés que l’autre partie respectera sa responsabilité.

Lors de la souscription d’une assurance pour le non-paiement du loyer, il est nécessaire de déterminer les cas couverts. Et sachez également que les assurances couvrent les dommages qui ne sont pas causés par l’usure habituelle des choses.

Il est donc conseillé aux locataires et aux propriétaires de souscrire une police d’assurance pour les meubles, le bâtiment, la responsabilité civile et le non-paiement du loyer pour toute la durée du contrat. De cette manière, la tranquillité d’esprit des deux parties est garantie.

À ShBarcelona, nous proposons ces trois types d’assurance afin que vous puissiez louer votre propriété en toute tranquillité.

Article en lien : Une assurance contre les loyers impayés

9. Surveiller de près le locataire

Il est également compréhensible que le locataire puisse traverser parfois une mauvaise passe. Par exemple, avec la crise de Covid-19, une perte d’emploi ou une baisse de son pouvoir d’achat.

Il est donc important de prendre contact et d’entretenir une relation étroite avec le locataire, et de négocier les termes du contrat, même si ce n’est que temporaire.

10. Choisir le bon locataire

À ShBarcelona, nous faisons en sorte de vous trouver le bon locataire. Pour cela, nous réalisons une étude de solvabilité complète afin que le propriétaire dispose d’une location sans risque.

Nous étudions chaque proposition, en prenant en considération toute la documentation présentée de manière exhaustive et, au besoin, nous pouvons organiser un entretien personnel avec le locataire et le propriétaire. Dans tous les cas, la décision finale est prise par le propriétaire du bien.

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